Nhiều dự án chung cư ở ngoại thành Hà Nội hiện có giá cao hơn khu vực trung tâm từ 50 – 65 triệu đồng / m2, thậm chí có nơi lên tới 70 triệu đồng / m2. Giá cao là vậy nhưng sức mua tại các dự án này vẫn khá tốt. Nếu có nhu cầu bạn có thể tham khảo thêm mua chung cư Hoàng Mai
Giá vùng ven cao hơn trung tâm
Theo báo cáo của CBRE, trong nửa đầu năm 2022, có khoảng 8.200 căn hộ mới được chào bán tại Hà Nội, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo dự án, toàn thị trường Hà Nội có 15 căn hộ mới được chào bán trong 6 tháng qua, trong đó chỉ có 3 căn hộ chào bán lần đầu. Theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng, tỷ trọng cao nhất của phân khúc này trong 11 năm qua.
Sự lệch pha nguồn cung đối với phân khúc cao cấp như đã nói ở trên là một trong những nguyên nhân cơ bản khiến giá sơ cấp căn hộ chung cư Hà Nội tăng cao. Trong bối cảnh khu vực trung tâm hầu như không có dự án mới, nguồn cung tập trung phần lớn ở vùng ven, hiện tượng giá căn hộ ở vùng ven cao hơn khu vực trung tâm đã hình thành.
Theo khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, các dự án mở bán vùng ven hiện có mức giá rất cao, từ 50 – 65 triệu đồng / m2, thậm chí 70 triệu đồng / m2.
Chẳng hạn, hồi giữa tháng 6, Masterise Homes – thành viên của Tập đoàn Masterise đã mở bán cùng lúc 2 tổ hợp căn hộ mang thương hiệu Masteri đầu tiên tại Hà Nội với mức giá từ 50-62 triệu đồng / m2 gồm: Dự án Masteri Waterfront với 3.800 căn hộ nằm trong quần thể Vinhomes Ocean Park tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm và dự án Masteri West Heights với 3.500 căn hộ nằm trong quần thể Vinhomes Smart City tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm.
Cũng trong tháng 6/2022, MIK Group đã bàn giao căn hộ Imperia Smart City (thuộc Vinhomes Smart City) cho những khách hàng đầu tiên với mức giá 39 – 48 triệu đồng / m2, một số căn view hồ có giá 39 – 48 triệu đồng / m2. . lên đến 59 tr / m2.
Một dự án khác cũng của MIK Group là The Matrix One (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) thậm chí có mức giá lên tới 73 triệu đồng / m2, nhờ lợi thế ngay cạnh trường đua F1 và nhiều hệ thống tiện ích khác. . Sau “cú sốc” đường đua F1 bị hủy vào tháng 4/2020 do ảnh hưởng của Covid-19, giá bán The Matrix One đã giảm đáng kể, nhưng vẫn dao động ở mức cao, 50-66 triệu đồng / m2.
Với Vinhomes – nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, các phân khu tiếp theo trong quần thể Vinhomes Smart City tiếp tục khuấy động thị trường phía Tây với mức giá dịch chuyển không ngừng. Cuối năm 2021, phân khu The Miami neo giá căn hộ ở mức 38 triệu đồng / m2. Từ đầu năm 2022 đến nay, giá bán các nền phân lô đã trên 40 triệu đồng / m2, dao động từ 42 – 45 triệu đồng / m2; Với những căn góc, view công viên trung tâm có giá lên tới 50 triệu đồng / m2.
Tại quận Bắc Từ Liêm, dự án The Nine của GP.Invest đã xác lập mức giá 55 triệu đồng / m2, tăng mạnh so với mức giá 40 triệu đồng khi mới mở bán. Tại quận Hoàng Mai, dự án Hanoi Melody Residences của Hưng Thịnh Corporation vừa được tung ra thị trường vào tháng 7 với gần 2.000 căn hộ, dù chưa niêm yết giá chính thức nhưng trên nhiều trang mạng quảng cáo giá trên 40 triệu đồng / m2. .
Trong số các dự án dự kiến bàn giao trong năm nay của Hà Nội, chỉ có một dự án duy nhất có mức giá dưới 30 triệu đồng / m2 là căn hộ BID Residence tại quận Hà Đông. Tuy nhiên, so với mức giá mở bán vào tháng 7/2020 là 20-21 triệu đồng / m2 thì hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24-29 triệu đồng / m2.
Tính rộng ra trên thị trường thứ cấp, tại hàng loạt dự án vùng ven, giá đã tăng từ 10% – 20% so với mức giá cách đây 1 năm. Tại nhiều khu vực vùng sâu, vùng xa như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, giá căn hộ từng ở mức 18-20 triệu đồng / m2 nay đã dần tiệm cận mức 30 triệu đồng / m2.
Khảo sát thị trường cho thấy, hiếm có dự án nào trong tầm giá 25 – 30 triệu đồng / m2 chỉ có Eurowindow River Park giá 25 – 29 triệu đồng / m2 (huyện Đông Anh), Tecco Diamond giá 28 triệu đồng / m2. m2. m2 (huyện Thanh Trì), Anland Premium Dương Nội giá 28 – 36 triệu đồng / m2 (quận Hà Đông), One 18 Ngọc Lâm giá 29 – 33 triệu đồng, Eco Lake View 27 – 33 triệu đồng / m2 (Hoàng Mai quận huyện), Gemek Tower (huyện Hoài Đức) với giá 22-27 triệu đồng / m2…
Tại khu vực trung tâm, duy nhất có dự án đáng kể là Feliz Homes của Công ty cổ phần KLB. Trước đây, các tòa Fantasy và Tropical của dự án này có giá khởi điểm khoảng 30 triệu đồng / m2 thì nay giá đã lên tới 42 triệu đồng/ m2. Tòa Zen được mở bán lần cuối vào cuối tháng 4 với giá bán vượt ngưỡng 50 triệu đồng / m2. Tuy nhiên, so với mặt bằng giá căn hộ vùng ven, có thể thấy giá bán Feliz Homes vẫn khá dễ chịu.
Sẽ được điều chỉnh giá?
Mặc dù giá bán liên tục tăng trong 1-2 năm trở lại đây nhưng điều đáng nói là sức hấp thụ của các dự án chung cư tại Hà Nội vẫn khá tốt. Chẳng hạn, các phân khu của Vinhomes Smart City có tốc độ bán hàng khá nhanh hay dự án The Nine sau khi mở bán chỉ còn khoảng 10% nguồn cung.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản của các dự án khá tốt là do nguồn cung quá ít. Trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, một chi tiết rất đáng chú ý là lượng bất động sản tồn kho trong 2 năm qua đã giảm mạnh. Cụ thể, cuối năm 2021, thị trường có 2.300 căn nhà tại các dự án chưa được giao dịch, ít hơn nhiều so với năm 2020 là khoảng 9.000 căn. Nhưng đó không là gì, đến cuối quý II năm nay, hàng tồn kho gần như bằng không.
Lý giải thêm về hiện tượng căn hộ ở ngoại thành có giá cao hơn trung tâm, ông Nguyễn Chí Thành, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), những dự án căn hộ ven đô có giá 50-60 triệu đồng / m2 là hầu hết là trong các dự án lớn mà các doanh nghiệp tiên phong đã thành công hơn mong đợi.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc khối nhà ở CBRE Việt Nam, trao đổi kỹ hơn. Theo ông, ở vùng ven, chủ đầu tư có quỹ đất lớn, đầu tư vào hệ sinh thái hoàn chỉnh nên các dự án đưa ra thị trường đều có tiện ích hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, hiện nay cơ sở hạ tầng kết nối các khu vực ngoại thành Hà Nội với khu vực trung tâm ngày càng hoàn thiện, việc di chuyển trở nên thuận tiện hơn rất nhiều khiến nhiều người chấp nhận đi xa để có một không gian sống. tốt hơn.
Theo ông Kiệt, nếu trước đây khách hàng khó chấp nhận mức giá cao ở một dự án độc lập xa trung tâm thì nay, tại cùng một vị trí, nếu dự án đảm bảo được các yếu tố về tiện ích, hạ tầng, … kết nối. uy tín chủ đầu tư và chất lượng sản phẩm, khách hàng sẵn sàng chấp nhận đi xa để có cuộc sống an toàn hơn.
Nhìn về tương lai, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, giá căn hộ vùng ven chắc chắn sẽ được điều chỉnh giảm, do thị trường phụ thuộc vào khả năng chi trả của người dân. Theo ông Thành, người dân sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản chứ không phải giá nhà đầu tư kỳ vọng, phụ thuộc nhiều vào chiêu “thổi giá” của môi giới. Hơn nữa, việc đầu tư vào các dự án khu đô thị quy mô hàng trăm ha ở các vùng sâu vùng xa sẽ là xu hướng trong tương lai, nên trong tương lai gần chắc chắn sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này chứ không chỉ có một vài nhà đầu tư như hiện nay.
“Khi thị trường cạnh tranh, giá cả sẽ phù hợp hơn với thu nhập của người dân”, Tổng thư ký VARS nói và cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền khó khăn như hiện nay, thị trường đã có sự điều chỉnh. góp phần đưa giá đất đấu giá trở về giá trị thực. Vì vậy, khi giá nhà quá cao so với thu nhập của người dân, Chính phủ và Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tìm cách bình ổn thị trường này. “Không thể vì bị siết tín dụng, nguồn cung không có mà tăng giá bất chấp. Không có chuyện vì không có nguồn cung nên chủ đầu tư muốn bán thế nào thì bán “, ông Thành nhấn mạnh.
Theo chuyên gia CBRE Huỳnh Tuấn Kiệt, nguồn cung nhà ở mất cân đối tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng rõ nét Do chi phí phát triển dự án cao nên hầu hết các sản phẩm tung ra thị trường trong thời gian tới sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, phân khúc tầm trung sẽ không có nguồn cung. từ nay đến cuối năm không hỗ trợ phát triển sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Hiện nay trên thị trường thứ cấp rất khó mua được sản phẩm trên dưới 3 tỷ đồng do ngân hàng đang quản lý chặt tín dụng dự báo giá nhà ở TP. Thời gian tới, ông Kiệt cho rằng trong ngắn hạn từ 6 tháng đến 1 năm giá nhà sẽ không giảm, hoặc chỉ giảm khi phân khúc sản phẩm mới và nhóm nhà đầu tư làm nhà bình dân rẻ hơn, nguyên nhân là do nhà đầu tư hiện tại những người bỏ trốn cũng gặp nhiều rắc rối liên quan đến tín dụng.
Ông Kiệt cho rằng, hiện nay dòng tiền vào bất động sản bị kiểm soát khá chặt nên chi phí huy động vốn đội lên rất nhiều. Bên cạnh đó, chi phí lãi vay, chi phí nguyên vật liệu, nhất là trong bối cảnh giá xăng dầu tăng, mặt bằng chung cũng sẽ tăng theo. “Khi các chi phí liên quan ngày càng tăng thì giá nhà khó có thể giảm xuống. Chủ đầu tư vẫn muốn phát triển và bán sản phẩm càng nhanh càng tốt nhưng vẫn phải đảm bảo lợi nhuận nên sẽ tạo ra xu hướng tăng giá bán, thậm chí phải đảm bảo bù đắp chi phí cơ hội trong thời gian dài khi thị trường gặp khó khăn. . trở ngại do dịch bệnh ”, ông Kiệt nhận xét.
Xem thêm bài viết cùng chủ đề tại: https://meeyland.com/
